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2013

地产商装腔指南

这两天最大八卦,大概是路透社报道某行副行长在澳门狂输30亿(这还是赌场打过友情折扣后的数字)。大约一年前,这家银行曾深夜发公告,证实副行长“正协助有关部门调查”。财新传媒当时披露的是另一版本:欠下赌债的是北京某开发商王总,副行长与其过从甚密,曾为其提供30亿十年期物业经营贷。到底谁该为这笔赌债买单尚未可知,但这两人显然脱不了干系。全国地产圈企业近8万家,全靠拿地与拿资金的能力支撑。越是资本密集型的产业,就越是装逼密集型圈子,要想在此间折腾出名堂,没两把刷子万万不行。新浪微博够牛逼了吧,去年净利还不够在五道口买套房。王总却能在朝阳公园这种地段切下11公顷做盘,并搞定总行掌管对公业务的大佬,你不服都不行。
 
就经营性土地来说,一般企业都靠招拍挂拿地,71号令和31号文出台前,有门路的开发商还可以靠协议出让抢地。按道理政策一出台这条路就堵死了,可真正的高级Ber还是能独辟蹊径,各位都听说过深圳的星X地产吧,深南大道彩田路上那个“星X世纪”,人家就是在71号令后靠协议拿到的。就算台面上都招拍挂了,碧X园在张家界不还是能靠私下协议零地价抢地吗?另一种逼格是直接收有土地的公司,万X去年平均两周并购一家公司就是榜样,但这种逼格只有财大气粗的高级Ber才玩得起。高级Ber Plus还玩囤地,都说土地闲置期不能超两年,但南昌红谷滩那个香X里拉项目就能拖4年,第一次deadline,开发商搞个开工仪式就混了过去,第二次deadline,开发商重新出了份增资计划,又从发改委手上抢到两年,四年下来,嘉X置业不费一枪一弹坐看地块升值数倍,这种逼格可比初级Ber挣危改拆迁的辛苦钱高多了。福州香X里拉二期也一样,几年来雷声大雨却从没下过,映衬的正是高级Ber强大的政府关系。如果逼格旗鼓相当,还可以上演外滩地王争夺战这样的戏本,拿了一辈子地没上过财经头条,就不算逼中翘楚。
 
再说资金。运作一个项目,开发商自投一成就差不多了,剩下全靠融资,有时还要被逼借高利贷。像ST实X旗下某公司,就不惜以15.5%的高年利向银行融资,本总知道华东还有开发商以7分成本向民间借款,更多开发商干脆和银行勾结骗贷。前几年有桩案子很出名,北京开发商华X达从三家银行手里骗贷8亿多,话事人邹总能以几百张身份证做虚假按揭,归根到底是收买了银行内部人。另一朵奇葩是原“京城第一烂尾楼”开发商谢总,用同样手法骗到将近7亿,若不是挥霍无度资金链断裂,银行还在替他捂着。更大的公司,面上节操还是要保的,开发贷办不下来,某些上市公司就高息发债,时运不济如浙江X城,最后只能卖股给九龙仓,令人唏嘘。相比起来,为加速去化、资金回笼而帮客户操作假离婚、假公积金,在这场游戏中就不值一提了。所以许多开发商返聘退休高官和银行高管做高参,与其说是看重专业经验,不如说是寻租人脉,或补偿其在位时的大力相助。说到底做地产逼格全靠政府撑,关系好预售证没拿到房源未解押先开卖不说,负债率也可以装作没看见,连土地款都可以拖欠,关系靠不住了……那真是连狗都嫌弃。
 
土地和资金只是基础,要进一步打磨逼格还得会包装新概念与新模式。“旅游地产”、“文化地产”都算旧词儿了,你得带头使用新词和大词。如果你做刚需项目,“城市更新”显然要比“旧城改造”高端洋气,如果你做豪宅,就得说“为顶级圈层设计生活”,论逼格,“城市运营商”又要比“城市综合体开发商”高出一筹。本总估摸着再过一阵海X地产就该祭出佛教地产这面大旗了,要不然真对不起勾搭的那么多长老。真正的高级Ber是西安段总,人家折腾完法门寺又折腾兴教寺,圈地拆迁招商上市一条龙,美其名曰“曲江模式”。你不服?人家是官呐。顺带把公司简介的小册子更名为《XX精神读本》,办本周刊找一帮文化人儿来做吹鼓手,再不时去两会、博鳌和达沃斯吹吹牛,那您就离成为地产圈精神领袖又进了一步。
 
到了职业经理人这个层面,能多赚钱才是逼格的保证。初级Ber还在辛辛苦苦想案名做方案卖楼搏佣金,最多借营销支出吃点回扣,养活一堆小网站的房产频道。中级Ber是项目公司高管,靠发总包就能赚个盆满钵圆,默默在自家盘里囤下几套,每年还能关起门评几个行业奖。再高一级都加入全经联了,有空就去各地讲课,再到新浪乐居做做访谈。高级Ber Plus要不定期接受国内外分析师的访问,或者上各种财经频道和经济学家谈笑风生,这时你就可以站出来笑谈国五条或者力挺金岩石了:“卖不出30万元/平米以上的天价,那是开发商的耻辱!”混到这一层,你就得有财经记者喜闻乐见的爱好,地产圈金领最流行玩户外旅行与越野,体力好的干脆去美国跑个马拉松。至于顶级Ber,只在那封上书里留下过痕迹:“XXXX在广东设立3270多家公司,操控70%的地产、基建工程项目。”
 
说到底,你傻傻拼的是逼格,人家拼的是爹。
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不鉴表的花果山总书记。因为无知,所以无畏。新浪微博:@花总丢了金箍棒

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